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1、小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护;而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
2、购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利。
4、买小产权房不能办理贷款，只能一次性或分期付款;而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此也不能合法的过户，除了最基本的居住功能以外，几乎不具备额外的增值功能。
小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房者买房后如果遇到国家征地拆迁，也可能无法得到拆迁补偿。想要申请银行贷款必须提供合法的物业进行抵押，而小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，购房者无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。
