来源：台海网
台海网12月6日讯（海峡导报记者 陈捷 林彬彬 通讯员 思法/文 陶小莫/漫画）陈先生卖了自己的房子，钱却没有拿回来。原来，中介员工擅自拿走客户60万卖房款，全部挥霍一空，导致陈先生损失惨重。
这种情况，卖房人的巨额损失谁来承担？近日，思明区人民法院开庭审理了这样一起索赔案件。
据悉，在卖房人陈先生起诉索赔之前，中介员工程某因犯合同合同诈骗罪，已经被法院判处有期徒刑4年10个月。
不过，陈先生因仍有56万多元卖房款尚未追回，所以又将房产中介公司告上了法庭。
案件回顾
委托中介卖房60万卖房款被花光了
这起民事索赔案，因一起诈骗案件而起。原来，此前被害人陈先生委托厦门一家房产中介公司出售一套自己的房产，当时程某是该公司的区域经理。
2016年11月，在程某的撮合下，陈先生与购房人林女士达成了买卖意向。同年11月8日，程某召集买卖双方在中介公司门店签订了房产买卖协议书，该协议抬头载明甲方（出售方）为陈先生、乙方（购买方）为林女士。协议约定：甲方陈先生将讼争房屋出售给乙方林女士，建筑面积52.76平方米，成交价185万元；协议签订之日乙方支付定金25万元，乙方于2016年11月25日支付82万元（含定金），甲方同意乙方向银行申请商业贷款103万元作为尾款支付。
签约后，程某以帮助陈先生偿还抵押贷款为由，说服陈先生将指定收取房款的银行卡交给其保管，拿到了陈先生的银行卡和密码。
此后，程某协助陈先生与林女士完成讼争房屋交易，林女士依约支付购房款，房屋过户至林女士名下。然而，程某却利用受托保管指定收款银行卡的便利，侵吞陈先生的银行卡中收到的60万元卖房款，并将这些钱全部花在了赌博和个人消费上。
案发后，被告人程某在深圳被公安机关抓获。
2019年，思明区人民法院对程某诈骗卖房款的刑事案件进行了宣判，判处被告人程某有期徒刑4年10个月，并处罚金人民币5万元，退缴在案的赃款人民币1万元发还被害人陈先生。
此外，法院当时还判决要求被告人程某退赔被害人陈先生经济损失人民币59万多元。该判决生效后，法院强制执行了程某的财产近3万元。不过，陈先生仍有56万多元的经济损失尚未追回。
焦点争议
卖房人：中介公司应担责赔偿责任
虽然被告人程某被判了刑，但因程某已将诈骗的卖房款挥霍殆尽，无力偿还陈先生损失。无奈之下，被害人陈先生只好又提起民事诉讼，将房产中介公司告上法庭，要求中介公司承担责任，赔偿他的损失。
陈先生起诉说，纵观程某骗取卖方人钱款的过程，中介公司存有严重的用人失察、未尽到居间服务义务的责任。首先，陈先生系委托中介公司出售讼争房屋，因对中介公司的信任将讼争房屋出售事宜全权交付给程某，中介公司应对程某的职务行为负责。其次，讼争房屋的接洽、交易过程均是发生在中介公司的门店，中介公司对程某负责出售讼争房屋及收取款项的事宜显然是知情的，但中介公司未能及时更正程某的行为。最后，在程某违法事实发生后，中介公司虽然知情但仍然批准程某的请假申请，进一步扩大了陈先生的损失。
因此，陈先生认为，中介公司作为委托人出售讼争房屋的代理方及讼争房屋的居间方，应当赔偿陈先生在此过程中遭受的经济损失。
中介公司：卖房人有过错应自担损失
针对陈先生的起诉索赔，被告中介公司答辩称，根据陈先生所述，买方所支付的购房款系实际支付至陈先生本人账户，而非程某的个人账户，陈先生自行将银行卡密码告知程某，导致其本人银行账户的款项被程某私自使用。陈先生存在重大过错，应由陈先生自行承担相应损失。
中介公司还说，公司的任何经办人员除法定代表人外，均无权收取公司经营款项或者代保管款项。如果公司经办人员均可代表公司收款，而被认定为客户已经向公司支付相应款项，那么以后客户与经办人员串通诈骗公司钱款的情形将层出不穷。
法院判决
中介有“四错”应赔卖房人损失
法院审理后认为，本案中程某利用其履行职务便利而为的合同诈骗，民事上应定性为对中介公司的“表见代理”。根据相关法律规定，程某的代理行为对中介公司发生效力，《房产买卖协议书》中居间合同部分的居间方应认定为中介公司，该协议项下的居间人义务应由中介公司承担。
本案中介公司的员工管理、合规风控存在明显漏洞，未能依约提供安全的居间服务，未能依法保证消费者财产安全，致使陈先生遭受经济损失。作为专业房地产中介机构，中介公司不得将因自身员工管理、合规风控漏洞所致的市场交易风险转嫁给善意消费者。
法院判决指出，中介公司在这起诈骗案中至少有“四错”。第一错，在程某已被发现赌博习性、表露辞职意愿的情况下，放任其继续以公司区域经理名义从事居间活动，骗取客户信任；第二错，签约时仅程某一人在场，没有其他员工协同监督，使得诈骗有机可乘；第三错，未主动向客户推介资金托管或资金监管服务选项，其他员工发现程某保管客户收款银行卡并获取密码的异常情况却未向中介公司汇报，客观上放任了程某实施诈骗行为；第四错，没有进行合同审核和档案管理，没有及时跟进居间报酬的支付和到账情况，在多个环节错失发现员工诈骗并挽回客户损失的机会。
因此，中介公司应当赔偿委托人、消费者陈先生的损失。
近日，思明法院作出一审判决，认定程某仍有56万多元未获退赔，中介公司应在程某未退赔金额范围内承担赔偿责任。不过，法院判决也指出，中介公司赔偿陈先生损失后，可向程某主张返还。
律师说法
小心卖房“三大陷阱”
陷阱1
买方获得产权证后卖方却拿不到贷款
为何会出现买方获得产权证，卖房人却拿不到贷款的情形？
对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉律师说，按照正常的二手房产交易流程来说，银行按揭贷款应发放给房东，一些投资客可能基于避税、不增加房贷记录、以绕开限贷规定以办理更多贷款为目的办理了其他的贷款，贷款不会直接发放房东，导致房东无法收到购房尾款，而这些购房尾款往往占据了购房款的大部分。
□律师支招：二手房交易中应该明确首付款之后的贷款类型，明确尾款的支付时间与方式，购房者若未按约定办理后续的按揭贷款或尾款支付，卖方应及时以买方违约为由要求其承担违约责任。
陷阱2
小额定金套牢大额房产
在一些房产交易纠纷案件中，有的买房人在签订二手房买卖合同时，使用小额定金，但却锁死了签约房产的交易。
对此，林敏辉分析说，实践中，不少购房的投资客常常支付几万到十几万作为定金，此时卖方就不能再自行将房产售予他人，否则卖方将承担一房二卖的违约责任。投资客通过这种操作方式，既能以少量资金套牢了多处房产，又把自己的违约责任降至了最低。
□律师支招：1、适当增加定金的数额，定金支付的数额越高，买方违约的成本越高；2、约定其他违约金条款，将买方违约金的金额适当提高。
陷阱3
中介方损害卖房者利益
在房产整个交易过程，显然能够介入和完全掌握交易信息、交易步骤的往往只是房产中介公司。但是，当中介发现风险时，为赚取佣金，未必会及时中止交易或者或尽提示义务以降低买卖双方违约的风险。
□律师支招：不能完全听信中介口头承诺，多向相关单位和部门如银行、房管局等核实。必要时可要求中介公司对其承诺出具书面意见，并要求明确如果出现与其承诺不符的情况时需承担相应责任。同时，二手房交易过程中，如果发现中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害买卖双方或一方利益的，买卖双方或其中一方都可以拒绝支付报酬，并要求中介承担相应责任。
