对于中国城市房价的评判，每个人都会有自己不同维度的标准。
有的会从GDP角度的层面去考量，有的会从城市本外币的角度去探究，还有些会从人均收入的角度去考虑，于是，慢慢就出现了一个概念，叫房价收入比。
通常意义上，所谓的房价收入比，是这么理解的，房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。
简单来说，就是在一个城市，一个家庭不吃不喝多少年，能买一套房子。
很多人都通过这样的指标，来判断在城市买房的难易程度和房价的泡沫情况。
比如按照2019年上半年全国50个典型城市房价收入比的排名，如果一个家庭想要在深圳买房，需要36.1年的时间，在三亚买房，需要30年的时间。
而在长沙买房是最容易的，仅仅只需要6.4年的时间。
但是，不知道大家想过没有，如果从房价收入比这样的维度来看待城市房价的话，你可能会得到一个完全失真的购房指导数据。
如果按照上海市统计局所公布的数据，上海2019年的平均工资为9580元，而当前上海二手房的成交均价是在6万左右，成交套均价差不多是在450万左右。
如果从房价收入比这个维度来看，深圳、上海、北京、广州、苏州等这些一二线城市的房价其实是很危险的。
因为整体的房价与家庭收入已经严重脱轨了，整个城市的房价已经处于奔溃边缘。
对于很多家庭而言，不吃不喝的话，需要几十年才能买的起房。
反而像很多洛阳、哈尔滨、韶关这样的城市，就很值得买入，因为这些城市的房价整体非常的亲民，房价收入比很低，没有任何泡沫，值得买入。
但实际情况却是相反的。
如果从房价收入比这样的维度看，总价500万的上海房产显然就是充满了泡沫，因为大家都买的起，而总价20万的鹤岗，可能就是优质资产，能够接盘的人很多。
很显然，只有傻子才会不爱总价500万的上海，而去选择20万的鹤岗。
给大家看一下昨天下午我们在上海房产交易中心实地拍的照片。
在上海多地的房产交易中心，为了买套房，你甚至还必须忍受在寒冬中排队1小时。
“充满泡沫的上海”，“房价收入比”畸形的上海，显然更受买房人追捧。
我们前期所理解的房价收入比，可能出现了非常严重的偏差。
如果通过这样的维度来判断城市房价是否有泡沫，真的会出现严重的误判，从而出现投资上的失误。
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大家一定要先厘清一个概念。
真实的房价收入比=现在的房价÷未来的中高收入x100%。
房价收入比这个概念其实是存在的，但这边所提到的收入，是中高阶层的收入，甚至不是他们现在的收入，而是他们未来的收入。
可能有点绕口，我再来解释下。
从本质上看，我们对这个城市的买房行为，就是对这个城市未来的投资。
如果你觉得这个城市的未来是有潜力的，这个城市的房价会涨，你才会在这个城市买房，否则，如果你预判这个城市的房价明年会跌，就一定不会买。
这就是为什么同样的一套房，在不同的地方，待遇会明显不同。
鹤岗的房子哪怕目前跌到5万/套，但依旧没有人会买，而深圳那边1000万元的房子，被人疯抢。
原因就是预期不同，大家都觉得鹤岗的房子今年卖5万，明年可能只能卖3万了，而深圳这边的房子，今年卖1000万，明年估计能卖1200万。
所以，买房子买的就是对于未来的预期。
除此以外，房价也是对未来中高收入的一个反应。
支付宝母公司蚂蚁集团在前期上市之前，总部所在地的房价飙涨，从前期的3万一下子涨到了4万多。
因为大家对于未来这个区域会出现大量的高收入人群这件事，达成了预期上的统一。
如果从股票这个维度切入来看，其实就更好理解。
之所以特斯拉的股票得到投资者的猛烈追逐，很重要的一点就是绝大部分人都觉得未来电动汽车会逐步取代燃油车，这个市场非常的庞大，大家对此保持了良好的预期。
所以你看，现在的价格，其实就是对未来预期的一种提前反应，在房价这个维度上看，也是如此。
那为什么只是对中高收入的提前反应呢。
因为一个很简单的逻辑就是，一二线城市的房产，并不是所有人都能买的起的，在这些城市中的房子，不是为普通人准备的。
大家一定要明白并接受一个道理，房子这样的高总价的商品，不是依靠平均收入就能轻松买的起的，随着城市房价越贵，会有越来越多的人买不起房。
如果想要硬上车，结果就是面积越来越小，毫无生活舒适性可言，这就是香港和日本出现了胶囊公寓的原因。
想要住的好一点，上海和深圳这样能级的城市，房子就是给有钱的中高收入人群准备的，虽然很扎心，但这是事实。
那普通收入的人怎么办呢，他们的居住问题如何解决呢。
这部分的人群，会慢慢会流到保障房和公租房的市场中去，这也是为什么最近几年，政府一直在加大力度对保障性住房提供支持力度。
只有把各个阶层的居住问题给解决了，社会才能稳定繁荣发展。
所以，如果从接盘人这个角度来考虑的话，买房子想要涨的快，一定要提前考虑中高收入的阶层在哪里。
接盘侠越多，需求也就越旺盛，房子就越容易涨。
2
我们去看最近几年房价出现猛涨的区域，比如上海的张江，还是东莞的松山湖，都是因为优质产业的集中，导致了高收入人群的购买力凝集。
其中最典型的是深圳。
深圳的房价涨幅很典型，没有任何规律可言，就是跟着产业走。
哪里有产业，哪里就会有涨幅，南山集中了很多的产业，南山的涨幅就很明显，为什么光明的前途也很好，因为我们看到了明显的产业转移。
当然，这里所讨论的“中高收入”，并不是一个很狭隘的用词，不是说真的一定是要你每个月的收入都很高，都很稳定。
中高收入指的是家庭总收入，家庭总财产的增多，而不仅仅真的只是指家庭月固定工资多少。
这个是有很本质的区别的。
深圳的话因为是从小渔村发展起来的，所以原住民其实不多，只需要关注产业在哪就可以了，但是上海的话不是，上海除了看产业，还必须看另外一样：
动迁户在哪里聚集。
比如大宁板块，前期因为有很多来自闸北区域的拆迁，当地土著人群的购买力一下子就上来了，中高收入的家庭也一下就增多了很多，导致了大宁房价整体起势很快。
同样的道理，新江湾城整体的二手房去化也很不错，流通性很好，因为来自杨浦的动迁产生了强大的购买力，他们想要在区域内买品质房的话，除了新江湾城，其实选择并不多。
所以，如果一旦某个区域出现了大量的动迁，该区域所对应的优质房产，往往也会出现一轮涨幅，因为中高收入的人群，一下子就增多了许多。
同时， 现在买房，请尽量避开只领固定工资的人群。
很多国企（比如宝钢），因为体制机制的原因，员工整体的薪酬是非常固定的，没有多余的激励，只能通过每个月攒钱买房。
但对于很多互联网公司或是很多金融从业者而言，最大的收入来源往往是通过股票的兑现或是年终分红。
而这些收入，往往就能让很多人一下子就拥有了付首付买房的能力。
面对高昂的房价，如果你仅仅只有每月的微薄工资，很可能就真的买不起房。
适者生存的意思就是只有中高收入者，未来才能买的起房，才是未来的接盘侠。
想要房子涨的快，就得反复考虑他们会在哪里出现。
3
所以，买房想要涨的窍门其实很简单，就是去寻找这个城市里所有可能会集中性产生中高收入人群的地方。
包括互联网的集中地、金融产业的集中地、集中产生动迁户的区域等等，这些都是中高收入人群聚集地。
很多工厂集中区，因为领固定工资的人太多了，很难集中产生中高收入人群，因此房价在短期内也不会发生任何形式的改变。
想要买房赚的多，请认准中高收入人群在哪里。
房价收入比，其实并不是一个伪命题，只是我们要从“未来中高收入”这个维度去考虑。
所以，加油吧，同志们，千万别被房价抛弃。
以上为正文，来自财爷。
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