“借名买房”法律风险二三事

实际出资人的风险:

（1）在双方之间无书面协议的情况下或虽有书面协议但对房屋所有权约定不明的情况下，则被借名人将被推定为该房屋所有权人。实际出资人就其出资部分在提供相关证据的情况下仅可主张债权。

（2）若在此期间被借名人离婚，依据《婚姻法》的相关规定，则该房产存在被作为夫妻共同财产进行分割的法律风险。

（3）若在此期间被借名人死亡,依据《继承法》的相关规定，则房产存在作为遗产被继承的法律风险。

（4）若被借名人对外负有重大债务，债权人则可要求法院查封并拍卖被借名人名下房产。

（5）若被借名人擅自将房屋以一定的市场价格出卖给第三人并办理登记手续，按照《物权法》善意取得制度，房屋实际出资人只能向被借名人主张违约或侵权责任，而无法基于物权追回该房屋。

被借名人的法律风险:

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若实际购房人非一次性付款而是采取按揭贷款方式购房，一旦发生逾期还贷的情形，被借名人不仅会背负贷款债务，而且还会留下不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。因为在房产登记部门有了购房记录，即使房产过户给了借名人，按现有的贷款政策这些记录不会消除，也会影响到本人购房时能否享受优惠政策。

1、双方在购房前要签订详细的“借名买房合同”，合同中明确写明房屋所有权属，明确双方权利和义务，防止因房屋所有权不明而发生纠纷。

2、 所有与房屋有关的原始资料都由实际出资人持有，并实际占有、使用该房屋。如出资的原始凭证、购房合同、购房发票、产权证等。一旦发生争议，实际出资人即借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名购买。在双方协商不成起诉到法院的情况下，实际出资人得到法院支持的几率会更大。

3、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的可能违约行为（包括反悔主张房屋所有权，违约将房屋不当处分如转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等）约定高倍违约金责任，以降低借名人的法律风险。

实践中，各地法院在审理此类案件由于裁判结果不一，造成实际购房者主张权利救济方式不定，若不事先规避可能面临的法律风险，借名人将承担极大的财产损失。借名买房有风险，实际选择需谨慎。