近20年来，贵阳的城市建设加速，建成区不断拓展，大体上，目前形成了以观山湖和老城区两大板块的“双核”格局，观山湖以万奥商圈、金融城等为代表高楼集群，老城区高楼最集中的区域是花果园。

观山湖金融城商圈

1.核心组团片区

老城区也就是常说的老一环板块内加上南明的太慈桥、花果园、环阿哈湖北面等板块，是要比原先很多贵阳土著心目中的“老城”要宽泛很多的，这也给了老城重拾辉煌的空间，毕竟，如果视野局限在一环以内，鳞次栉比的低矮老旧建筑和狭窄的街道，很难再有更多拓展空间，而如果跳出这个局限，就能催生花果园、太慈桥（小车河与南明河交汇半岛）、兰草坝等亮眼的项目。

各组团示意图

观山湖作为近一二十年新崛起的新城区，城市建筑和街景都现代感十足，但在人气和商圈的热闹程度方面，观山湖的人均GDP在所有城区中，相对比较高，因此，人口的消费力是很强的，但是从数量和集中度上，目前来看，是稍逊于老城的，这一点，老城不得不感谢花果园板块，有了花果园的繁荣，也才为老城留存下了相对聚集的人气，可以看得出来，观山湖组团更侧重于“质”，而老城组团比较体现为“量”。

老城价值突破区域

贵阳的很多高价项目，基本上都出自上述两个核心组团，总体对比而言，观山湖的楼盘和项目，均价相对更高一些，在产品力和小区环境方面，都更比老城优越，但从升值潜力而言，观山湖已经堪称贵阳房价的“高地”，相反倒是老城区，一些地处核心区位、配套齐全的低价二手房，或有更大的捡漏空间。

2.核心组团交界板块

地势相对平坦的三马区域

除了两大核心组团外，另外的两个核心组团交界处的板块，也是近年来热门或者正在催热的组团，那就是间隔于两大核心组团之间的三马组团和小关组团，从地理位置上，虽然二者类似，处在新老城板块交汇之处，但三马组团涵盖的面积显然更大一些，而且地势相对于小关的山体沟壑而言，更平坦一些，所以，近年来，三马组团的热度，在小关组团之前释放出来，也是情有可原，但是从长远来看，小关组团也有不错的地缘开发潜质。

3.泛核心组团片

观山湖区金华组团

除了前面的核心组团、核心组团交界板块外，再次一个层级，那就是泛核心组团或毗邻核心组团的潜力板块，比如观山湖西侧的金华组团、白云组团等，观山组团西侧一旦被“填满”，那么势必会向着西面的金华组团拓展，目前沿金清大道一线，很多交通方面的基建已经相对完善了，一旦未来各大项目的居住人口导流过去，那么金华组团也会很快热起来，目前来看，这个区域的房价还是一片性价比和投资回报率都比较值得重点关注的板块。

此外，泛核心组团还有毗邻老城的二戈寨、经开组团等，这一类组团，能够借助核心组团的辐射和带动效应，很快热起来，毕竟核心组团的饱和度在不断增加，价值外溢也是指日可待的事。

4.“休眠”组团片

其他的组团，比如朱昌、久安、高新、孟关、党武等板块，算是还有待进一步开发的区域，潜力很大，但当下来看，热度和人气都有所不足，我们把它们暂时形容为“休眠组团”，也就是类似于火山，还没有迎来“爆发”的阶段。

建设中的龙洞堡

值得一提的是乌当和龙洞堡组团，这两大板块虽然目前也有一定的开发力度，而且毗邻老城区，还拥有各自的稀缺资源（龙洞堡的航空港、乌当的温泉、旅游度假等），而且很多具有一定入住率的别墅项目，也都选址这两大板块，也许是因为考虑季风的原因，也许是考虑毗邻老城更近且拥有一定的商业和居住基础吧。

但是，从未来长远来看，龙洞堡的航空区位优越性，显然是要比乌当的文旅更值得关注的，甚至龙洞堡组团能够和前面说提到的泛核心组团的经开、二戈寨等相媲美。不过，如果考虑居住的舒适性，仍然要选择能够尽量避开航线噪音的项目，毕竟，城东方向的航线是很密集的。

总的来说，对于买房而言，定位的价值优先次序，当然是：核心组团＞核心组团交界板块＞泛核心组团＞休眠组团，但是要根据买房的不同个体差异和需求而论，比如想要住得更好且预算允许，那么核心组团必然是首选，但如果是有投资升值的考虑和诉求，那么把注意力放在房价有更大纵深空间的核心交界板块或者泛核心组团，也许会有更多预期值以外的回报。