陈映芳认为，国内长租公寓的事故频发与城市住房租赁市场的“规范化”有密切联系，社会力量的生长其实有利于居住秩序的安定，而“家”从来不是买一套房而已。

今年11月以来，国内领先的长租公寓品牌蛋壳公寓传出拖欠大笔款项、驱赶租客和破产倒闭等消息，房东与租客之间的冲突在社交媒体上持续发酵。11月中旬起，多地政府部门陆续介入。上市企业蛋壳“爆雷”事件，再次引发公众对长租公寓和城市居住环境的失望。

《燕京书评》专访上海交通大学国际与公共事务学院教授陈映芳，希望借此探讨中国城市的居住政治和流动人口问题。陈映芳教授长期关注转型社会研究、城市社会学等领域，著有《城市中国的逻辑》《都市大开发》等作品。

长租公寓的社会缺席

燕京书评：你怎么看这次“蛋壳事件”，以及近两三年持续的长租公寓行业事故？

陈映芳：具体的商业问题，我不太清楚。但从我的角度来看，这件事背后有一些更宏观的脉络，也就是中国想怎样解决城市住房问题。近年来政府自上而下地鼓励发展长租公寓、培育住房租赁市场，其实和2015-2017年大城市的人口控制工作处于同一时期，都是在寻求所谓“规范化”“正规化”。

2020年11月24日，四川成都，成都蛋壳公寓办公室人去楼空。图片：视觉中国

这又回到了一个更大的图景。城市这些年供给住房的主要方式，除了大量开发商品房外，对于缺乏不动产购买力的阶层，主要是靠土地分润手段，即征地或房屋拆迁之后交由资本开发，再让动迁户、征地农民分享一部分开发利润，或者拿补助金自己购买商品房，又或者拿安置房。其他的住房贫困群体只有符合严格标准的人才能拿到保障房，有不少城市以房租补贴替代。

很多人说是因为租赁不能满足需要，所以必须买房。但实际上，政府一直是希望大家尽可能买房。前些年政府针对那些购买力不足、但有购买欲望和部分消费力的城市本地市民，还专门推出了产权共有房，让他们也进入了房产市场。

大量城市外来人口并没有能力购买住房，或者还没有明确的发展计划，于是都在流动和租赁。中国的城市流动者，包括民工和一些年轻白领，在企业宿舍之外，很长时期内主要依靠低端的住房租赁市场来建立居住生活。2015年以来，城市、尤其是一线城市开始清理各种非正规的租赁房，“以房控人”。一大批流动务工人员因此离开了原租住地。与此同时，城市开始以白领群体、自雇佣群体等为主要消费对象，培育规范的租赁市场，同时向租户让渡城市权，即逐步推行租购并举、租购同权的政策。

这看起来是城市治理的不错的方向。但目前长租公寓的最大问题在于，它是由资本主导的，而社会性太弱。

近些年中国社会科学都在朝国家治理方向发展，可我更希望能够“发现社会”。我们在过去一些调查中发现，中国城市吸纳外来人口的主要机制，是各种社会主体间存在的“利益链”，以及居住生活中自下而上形成的道德秩序。中国有几亿人在流动，城市能够吸纳、包容这么多人，很大程度上依靠各种社会行为体的实践能动性。

我们知道，在世界各地的城市、特别是发展中国家的城市中，低收入群体、新移民群体在很大程度上依靠非正规市场建立他们的生活。这样的市场可能是“低端”的非正规住宅区，却与社会生活镶嵌在一起。人们能够安排自发形成的生活需要，互相理解和帮助，建立小社会的道德秩序，一些社会团体也能活跃其中。

很多人希望住在这些充满社会交往的地方，城市的居住生活秩序就是靠这些社会子系统运转起来。但当一切都“规范化”后，租赁市场就成为一块资本角逐的热地。

燕京书评：如果只看字面的话，长租公寓在世界各地都存在。

陈映芳：其实区别不小。在80年代以来的中国各地城市，前面所讲的很多非正规住宅，构成了嵌入社会生活的市场，这里面的许多社会主体，比如征地农民的房东、城市中心地带一些老市民的房东，他们的经济行为本身基于自身生活的需要，而不是追求巨额利润的需要。如果由资本主导，它产生的需要往往凌驾于社会生活之上，利润率高，社会性弱。

国外的长租公寓经营主体是多样的。除资本集团开发的商品房外，面向低收入层和年轻白领的长租公寓，主要供给主体包括政府、社会、企业。以日本为例，上世纪60年代开始，政府大量造社会住宅，另外政府和非营利/低营利团体、企业联手建设或经营了许多公团住宅。很多长租公寓由大企业租赁或担保，以低租金租给职员，个体的生活风险比较小。

陈映芳，今年初在日本冲绳。图片：受访者提供

2008年金融危机时，我正好在日本。当时日本的汽车业遭到重创，很多制造业工人和白领失业。其中，不少人受雇于劳务派遣公司，一解约，这批人就失去了住所。还有的因为失业而无法供给商品房按揭，失去住房。许多无家可归者在公园里逗留，于是各种社会团体去救助他们，将他们安排到政府救助设施或其他社会住宅。有意思的是，企业将租赁房退租后，长租公寓的资产方会主动去找社会企业接手，他们知道各种非营利低营利机构会出手帮助这些失业、失房群体。各种机构之间形成了一种社会生态链。政府也会出台其他替代性的居住方案。

而我们现在的长租公寓是由性质单一的中间商把持。一边连接大批租户和房东，一边还有大量的银行借贷。一旦资金链断裂，房东和租户都是受害者。在非正规的低端租赁市场被清理整顿后，由于其他社会救助主体经营的住宅缺失，资本市场的风险直接造成租户失去居住空间。这是国内“长租公寓”与其他国家的最大区别。

租户权益保护有待增强

燕京书评：你刚刚提到国内长租公寓市场的金融风险。如果要维持低利润，非营利经营主体的生存空间可能会很小。

陈映芳：是的。前些年，我听说上海有一些年轻人想做非营利的长租公寓，困难重重，一旦遇到资金问题会非常脆弱。而说到金融风险，这次“蛋壳事件”雪上加霜，不仅仅是因为长租公寓的模式问题，还和金融介入租金有关。

这种事故，首先当然是金融管理的问题，但我想还有必要引介一个金融与社会学接轨的理论——金融排斥与金融包容理论。这些年国内学界已有学者介绍金融排斥问题。相对而言，有关金融包容理念还有待倡导、普及。金融排斥，不仅是资本市场里的排斥，而是金融系统本身在运行中对社会弱势贫困层的排斥。它并没有为社会更普遍群体提供有效的经济服务。我们希望能够从金融排斥向金融包容或是所谓的普惠金融发展，保障普遍人群尤其是中下层群体的经济生活，增强金融服务的安全性和便利性。有些长租公寓的租客工作时间不长，消费能力不强，更容易依靠中介提供的金融手段。推广普惠金融的理念，十分有必要。

另外一个比较显著的问题，是目前长租公寓租赁中的借贷记录和征信制度挂钩。一些行业的、部门的规则，甚至是不够合理的规则，可以直接与国民信用记录挂钩，限制公民的民事权利，这是相当可怕的事情。几年前，法学界的不少老师坚决反对此事，但是政策已经推行下去。

《寻找住处：城市居住贫困和人的命运》陈映芳、卫伟 著上海古籍出版社2015年6月版

燕京书评：所以在你看来，长租公寓的租户遭遇也与租赁的制度保障有关？

陈映芳：在购房和开发的主导逻辑下，长期以来租户的权益保护并不充分。地方政府落实的权利，主要是所谓业主权，像“分户”“立户”“落户”“上学”等政策，市民身份和待遇直接同房产证挂钩。也就是说，中国人在城市租赁和购房的区别，不仅限于经济利益层面，还涉及市民资格与公共产品服务的获得。当然，目前对租户权益的供给还在不断增加，相应的政策在不断改善。因为除了土地和财政，城市的发展还依赖人力的竞争。现在二三四线城市对人才的投入越来越多，所以住房紧张的城市也在不断落实租户的一些市民待遇。

中国的城市住房供给结构还很不完善，单位制退出后，长期主要由自保障和家庭保障组成。而健康的城市住房供给，还应该包括国家保障和多种社会主体介入的社会保障，以区别于资本保护地价的逻辑。如今在公共保障缺失的领域，一些单位在动用自身的资源，于是出现所谓“单位制复活”的现象。

买房成为意识形态，制度将代际家庭捆绑为消费共同体

燕京书评：今年出台的《民法典》在第十四章新增“居住权”，你怎么看待其推行逻辑和实际意义？

陈映芳：中国目前还没有正式出台完整的《社会保障法》。在民法中规定“居住权”，其实也就是把居住权保障放到了私法里。背后的制度逻辑，是将原本应由社会保障法保护的居住权益交由家庭来解决，“居住权”的应用场景将主要发生在家庭内部。

我这几年的研究重点转向家庭政策，也是观察到上世纪70年代末以来，中国社会转型中的家庭化现象。上世纪五六十年代时，家庭虽然一直是消费共同体，但城市社会福利的主要供给主体是国家及其单位。90年代起，国家要退出全方位的社会保障，家庭于是被要求扮演主要的福利供给主体，政府自上而下地倡导家庭伦理，并通过法律和各种政策强化家庭成员间的相互责任。家庭变成一个私人的生活领域，在市场中处理住房、教育、医疗、抚育等等原本公共性强的问题。

在目前中国的分税制下，社会保障主要是地方政府的责任。但地方政府的开发压力很大，他们倾向于控制外来人口，尤其缺乏为外来工人的家庭成员提供福利的动力，制定了一系列的限制措施；并且，采用更精致化的办法选择性地吸纳人口。

同时，家庭内部的纵向互助关系强化，是近些年“家庭化”的一个重要面向。在各种政策安排下，家长帮助子女买房，成为社会流动中突出的消费现象。可这和所谓的传统居住文化没关系。

《城市治理研究：赋权、住宅供给与居住生活保障》陈映芳 主编，上海交通大学出版社2017年5月版

燕京书评：很多人看到租赁市场混乱，更相信买房的必要。你是认为，要买房子才算成家，不是中国人的居住文化？

陈映芳：常常会听人说，中国人一定要买房子才成家，有了自己的房子才算有了家，这一类似是而非的“中国传统文化论”，既没有实证的社会史研究作支持，甚至也没有当代的社会现实来论证。

不少家庭史研究的成果多说明，近代以前的中国家庭制度，主要在明清时期形成，其中最核心的要素是血缘纽带和规范伦理。即使是在乡村社会，与世界上一些长子继承制的主干家庭制度不同，他们的住宅作为家族象征更容易被代代继承保护，而中国由于诸子均分制，住宅的分拆、流转很常见。更不要说贫困农民了。随着近代工业化、城市化的开始，在老上海，流动进城的劳动者和各种文化人、职员等，租房非常普遍，不存在“买房才成家”的定规。80年代前的几十年里，中国甚至没有房产市场。

现在大家将买房子当作生活主要目标，除了消费主义文化的影响，不少人是出于财产保护，或是当作一种象征地位的资本，这些一般也是真实的。但很多买不起的人强行动用所有的家庭资源去购房，是为了获得更完整的市民待遇。从这个意义上讲，房子变成了“刚需”。

这几年的制度设计，一步步将纵向的代际家庭强制捆绑为一个消费共同体，有住房困难就去找父母帮忙；另外，假定每个人都要定居，都要结婚，都要生育。可是，如果流动的终点变得遥遥无期，这些观念在年轻人那里都有可能逐渐破灭。

买房子在中国成为某种意识形态，和中国的特殊发展阶段有关。随着经济的崛起，消费主义推动人们寻求住房和生活空间的舒适。生活方式转变与房地产经济正好同步兴起，一同助推了房产市场的兴旺。大家突然都开始觉得，所有的奋斗目标就是要有一座漂亮的住宅。这反映了某一时期人们的心态变化，但绝不是说，买房子是中国人的固有观念。

我们对这样的经济模式需要保持警惕，上世纪五六十年代日本新中产阶级兴起，曾形成“一亿中流”的虚幻图景。当时很多人居住在企业参与经营的社宅里。后来有不少日本人被卷入置地购房的消费大潮，随着80年代后期泡沫经济的破灭，大量房产投资者陷入困境。

居住生活保障属于社会权，“家”本身具有公共性

燕京书评：你十几年前曾从城市开发角度谈住房排斥，认为房地产本身就是对不同购买力社会成员的不同处理过程。前几年译介到国内的美国纪实作品《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》，也提到了国外的一些居住问题。你觉得对比来看会有哪些区别？

陈映芳：居住困难是社会学调查的经典命题，早期芝加哥学派的一个核心议题就是城市贫困区研究，法国布迪厄等人都写过有关居住贫困群体的纪实作品。我觉得近两年有这类文本的介绍挺不错，可以从中看到一些普遍问题，照见自己。我和我的学生们也出版过几本居住贫困问题的调查实录。但实际上，中国目前的问题还不太一样。我们经常听说日本、韩国还有香港天水围等地的“惨状”，但他们整体的社会支持系统、居住生活保障是不一样的。这也涉及另外一个问题，我们对于世界各地的想象力，受到平时接收信息的限制。“全世界都在水深火热之中”的叙事，我们这代人不能再熟悉了。

《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》马修·德斯蒙德 著，胡䜣谆、郑焕升 译广西师范大学出版社2018年7月

有些问题是世界性的，比如对新移民的排斥，空间区隔。城市社会学从芝加哥学派就就曾研究社会空间的阶层和种族隔离现象，例如下层移民向上流动中如何“侵入”高档区，高档住宅区的富人白人又如何“逃离”。战后以来各国的住房保障多是通过建造公营社会住宅，但政府建设的公有住宅一般都在便宜的郊区。一方面政府财政有限，另一方面他们还有选票的压力，一些市民反对在自家周边建设公有住宅，担心拉低阶层以致房价降低。这就造成公有住宅的空间排斥。

不同的国家，城市的居住贫困或居住生活秩序解体，有不太一样的社会背景。像韩国是一个首位城市国家，首尔和地方的落差比较大，很多城市问题、社会分化问题集中发生在首尔。另外如日本，它正面临家庭纽带解体和老龄化严重的挑战，郊区公团住宅、社会住宅区域的老人独居问题比较突出，不愿意住进政府养老设施或郊区保障房的失业者和老人，则往往在城市中过着流浪的“野宿”生活。

而我们目前本身的公共住房保障还不够，许多“保障房”实际上是以租房补助发放。这次长租房事件发生后，除了一些放宽租房还贷压力的措施，对租户的赋权手段主要是房东让利。我们也缺乏其他多样化的社会救助方式。

燕京书评：项飙曾在《扫地出门》序言里提出要敢于“不占有”，不把家当成一个社会生活之外的避风港。如果租赁的稳定都无法保障，那么如何理解我们需要的“家”呢？

陈映芳：家作为与人密切相关的生活单位，天然有它的正当性。在承认个体独立、完整的基础上，家庭的价值毋庸置疑。但某种说法——中国人只有在“家”的意义上才是完整的——可能只是服务于政策动员的文化民族主义。

同时，我们还要认识到，个人或家庭的居住权保障问题，属于社会权范畴，需要国家和地方政府支持、保障，尤其是社会弱势和权利弱势群体。这几年我之所以关注家庭状况，是因为中国社会总体的家庭纽带还没有解体，家庭目标仍然有可能与个体的行为和目标吻合，使我们能够安排自身的生活秩序。70年代末以来中国的转型，就是国家对家庭及社会各种主体赋能赋权的过程。

家庭不是私性的领域，它本身具有公共性。当下中国的家庭状况，应该被视为一个迫切需要关注的社会议题。这个议题也不再只是城市贫困层的问题，而是跨阶层、跨地域的问题。另外，家庭议题与住房密切相关，但又不只是一个住房市场的问题。政府首先要关注住房供给体制如何保护家庭生活、支持家庭发展，而不再只是考虑如何让家庭为房产市场输液。

资本如果凌驾于生活之上成为主宰，对社会生活不是好事情，因为我们不再有选择的能力。我曾经考察过以前广州的城中村石碑村，那里曾有一套自己的宗族管理秩序，包括消防系统等，很多白领住在里面。如果这些社会自发形成的能动空间逐渐消亡，看似拥有更强消费能力的中产，也不能保障自己的稳定。

我们不一定能强烈地感受到每次居住事件产生的后果，况且城市对人力资源仍然有需求。具体到这次长租公寓事件，站在社会学的立场，我们希望社会仍然能保有一定的互动能力，而不是等出了问题再寄希望全由国家解决。这样城市的生活秩序，才会更加坚韧。

题图：2018年6月29日，广州的城中村与天际线。冼村与背后的珠江新城。图片来源：视觉中国。

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