北京楼市：买房一定要关注这3点，内行人的专业建议

江都房产网 2020-12-08 398

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？

回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子：在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积或者500出头可以买到天通苑200平青年路可以买到次新两居唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑

提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～

回答：你好，感谢付费！橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳陈经纶帝景朝外本部陈经纶嘉铭白家庄小学+80中望京陈分朝师附小+人大附朝阳朝师附小+清华附朝阳北师大朝阳景山朝阳三帆朝阳从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？

回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4城没问题

提问：房姐好：我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内够一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你️好的建议吗？（可以不看区域）谢谢

回答：你好，限竟房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。总价600万以内，比较推荐朝青板块

提问：房姐您好，之前问过您红山世家、蝶翠和太阳园小区哪个更好，目前还是有几个情况没有想清楚，期待房姐指点： 1:基本情况是预算900-1000w之间想选购兼具学区功能居住的小三居或者两居；西城已经赶不上7.31之前落户了，目前政策背景下选择西城和海淀哪里更适合昵？ 2:最初倾向太阳园小区，但是楼龄比红山旧，相同价格下购买面积太阳园大于红山一点，但不知是否太阳园存在溢价，蝶翠考虑是因为价格微低于红山，可购买面积也会大一些，但是太阳园学校应该比另外两个强一些，综合自住学区因素条件下目前这三个小区的选择还有些迷茫，求指点； 3:除去这三个小区，想让房姐再推荐几个可以考虑的小区；可以兼顾居住与学校，位置海淀或者西城均可，距离西直门最好10公里内； 4:另外北三县限购前在香河买了一套别墅，一直闲置，当前限购情况下市场价格已经低于购买价，想听听房姐的建议是可以继续持有还是应该考虑尽快出售. 上面问题期待房姐的建议，感谢！

回答：1. 海淀的话太阳园相比更合适 2. 西城可以看看朗琴园、清芷园、椿树园的两居，品质都还不错，学区也都还可以； 3. 香河别墅如果是投资，那就止损换筹吧。如果未来会自住可以保留

提问：你好，请问父母想卖掉南太平庄北巷的97m2的房子，南北通透（想卖430-440w合适吗），到南边改善住房（我住方庄，用我名字买房，首套首贷），保值加自住有推荐吗，环境好点？之前看了亦庄和悦华锦，看你的评论好像不推荐五环外？中海寰宇时代与和悦华锦比？或者是南三环外的二手房是更好吗？有推荐吗？我和老公到手40W(央企和事业单位)公积金到手一万多，能带贷款110w的公积金，是推荐买大房子吗，500W以上的值得投资，还是保守480W的？（我买房是首套房资格，卖了房子，首付330左右）

回答：中海寰宇时代>和悦华锦，南面二手房可以看下丰台角门东里、嘉园二里、马家堡西里、西罗园、洋桥西里等等，还有蒲黄榆刘家窑一带的老破小两居 sfsd尽量买500+的标的，杠杆还是要利用起来

提问：房姐你好！一直看望京、酒仙桥、朝青区域。根据预算最后聚焦在望京花园东区、卡布基诺、国美第一城2、3期，三个小区的优劣势，能给出专业的指导和分析吗？

回答：酒仙桥位置和环境都一般，先排除掉。望京花园的学区和周边的环境要好过国美，国美的物业比较一般，但国美的价格相比望京花园低一点，还有优势就是房龄新一些，但是望京花园本身也带电梯，不算太旧，另外望京板块的天花板会更高。推荐优选望京花园备选国美第一城

提问：想在望京南湖那边置业，想问问房姐对于南湖中园、东园的看法。不知道周边还有没有可以推荐的好房子可以关注？希望在您百忙之中可以给我指点一二！

回答：南湖总价大多在400-550万左右标的，首要的购买力仍然是首付不充裕的上车人群，而且是有一定学区需求的上车人群（东园二区）。单纯从价格上来讲，不带学区6万左右的老公房价格，属于市场价，套利空间不大。除非出现本身价格明显优势的标的，否则望京的选筹建议在600万以上区间时再作为选择。

提问：首问！房姐您好，一直关注您的文章及回复，希望可以为我家情况提供宝贵建议。京籍，目前父母拥有东城区两套无法交易的老破小央产房，一套自住，一套准备出租，租金约8000-9000\/月。这两套房可解决户口和学区问题。之前父母还有一套在王四营地铁站的90平两限房，目前出租，由于老破小还未继承，目前属于满五唯一，出手可获得约380万。周边化工路一直在修路，也有大量回迁房，目测还有一定升值空间。本人单身，2016年购买一套房山品质房，250万元贷款150万，目前有下跌，出手约230万目标：近3年内，可将王四营及房山房子出手，再加上手头资金，想在市区换一套自住舒适且保值的2\/3居，可贷款200万以内，用市内老破小租金覆盖房贷最好问题：1. 目前这两套房子上升空间还有多大？什么时间出手比较合适？ 2. 换房比较倾向在东边北边次新房，最好在朝阳区，朝阳公园、酒仙桥、望京、奥森、北苑等地，恳请房姐推荐一下800-1000总价的小区感谢房姐回复！

回答：1. 王四营和房山标的出掉，这两个盘没有上升预期，尽早置换掉是正确选择。今年就是一个换房的好时机 2. 奥森看下澳林春天、万科星源、上元君庭。朝青看下润枫水尚、珠江罗马嘉园、华纺易城。望京看下橄榄城、宝星国际

提问：您好房姐，新人首问：您好智慧的房姐，我集体户口首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景北京香颂、西北旺的春晖园西山华府、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？

回答：望京>国贸>西北旺>北苑望京的季景 >西北旺的春晖园西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维重点看朝青和望京或者天通苑西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高法拍看下精华帖，有过详细介绍，一般不建议碰，坑较多

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